פסק-דין בתיק ת"א 14484-12-10

במוקד המחלוקת בין הצדדים, ניצבת השאלה האם יש להורות לנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות ולשאת בחיובים נלווים נוספים בגין שהייתו בנכס שרכשה.

רקע וטיעוני הצדדים

1.         התובעת הגישה תביעה כספית כנגד הנתבע, בעתירה לחייבו בתשלום סכום של 805,016 ש"ח. עילות התביעה השונות קשורות בהחזקתו הנטענת של הנתבע באולם שמחות ובשטחים נוספים במבנה המצוי ברחוב ירושלים פינת רחוב הקישון באזור התעשייה בעיר יבנה, הידוע כמגרש 117 א' בגוש 5739 חלק מחלקה 19 (להלן: " הנכס") וכן בהתנהלותו הקשורה לשוכרים אחרים בנכס, הכל בין התאריכים 1.12.2009 ועד ל- 29.7.2010.

2.         התובעת טוענת כי מבלי שישלם דבר, החזיק הנתבע בשטחים בנכס בחלוקה של כ - 1,228 מ"ר בקומה ב' של הנכס לצורך ניהול אולם שמחות (להלן: " האולם"); כ- 370 מ"ר בקומה א' של הנכס לצורך משרד (להלן: " המשרד") וכ - 100 מ"ר במפלס התחתון של הנכס לצורך חדר קירור ומחסן (להלן: " המחסן").

3.         התובענה נחלקת לראשי נזק שונים, בדמות דמי שכירות בסכום של 482,560 ש"ח בהתייחסות לסכום של 13,289 $ בתוספת מע"מ לחודש; דמי ניהול בסכום של 84,985 ש"ח בהתייחסות לסכום של 1.5$ למ"ר; הוצאות ארנונה בסכום של 128,844 ש"ח; הוצאות חשמל בסכום של 8,627 ש"ח והפסדים כתוצאה מאי קבלת דמי שכירות במועד ובכלל משוכרים קיימים ופוטנציאליים בנכס בסכום של 100,000 ש"ח.

4.         התובעת מפנה לרקע הדברים, בהדגשת זכויותיה בנכס וכפועל יוצא, זכאותה לגבות מהנתבע את התשלומים מושא התובענה.

כך מתואר כיצד רכש הנתבע מאת ה"ה לזרי אהרון ואשר (להלן: " החייבים"), רבע מהזכויות בנכס בכפוף למשכון לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: " הבנק הממשכן").

ביום 23.7.2007, הגיש הבנק הממשכן בקשה למימוש משכון ביחס לנכס מחמת פיגור בפירעון הלוואה שניתנה לחייבים. ביום 30.10.2007 במסגרת תיק הוצאה לפועל 01-58595-07-8, מונה כונס נכסים שהוסמך למכור את הנכס בכפוף לאישור ראש ההוצאה לפועל.

מר יצחק חודאי (להלן: " חודאי"), שימש כנאמן עבור מייסדי התובעת וביום 9.6.2009 כרת הסכם עם כונס הנכסים לרכישת הנכס בתמורה לתשלום סכום כולל של 15,428,000 ש"ח (להלן: " ההסכם" - מוצג 1 בתיק מוצגי התובעת).

ביום 15.7.2009 אושרה מכירת הנכס לחודאי על ידי ראש ההוצאה לפועל (ר' מוצג 3 בתיק מוצגי התובעת).   

בהתאם להוראות סעיף 2.1 בהסכם נאמנות בין חודאי למייסדי התובעת מיום 2.6.2009 (להלן: " הסכם הנאמנות"), הוקמה התובעת על ידי הנהנים והעסקה דווחה כדין לרשויות המס ולראש ההוצאה לפועל. ביום 28.10.2009 חתמו הנהנים על פי הסכם הנאמנות על הסכם מייסדים, לפיו הקימו את התובעת במטרה לנהל נכסי מקרקעין וביניהם הנכס שנרכש על ידי חודאי (ר' מוצג 2 בתיק מוצגי התובעת - הסכם הנאמנות בין חודאי לבין מייסדי התובעת; נספח ה לתצהיר הנתבע - הודעה על העברת נכס לרשויות המס ומוצג 75 בתיק מוצגי התובעת - הסכם מייסדים מיום 28.10.09).

על פי סעיפים 6(ב)-(ד) בהסכם, התחייב כונס הנכסים לפנות את הנתבע שהחזיק בחלק ניכר מהנכס ובתוך 60 ימים מיום תשלום מלוא תמורת רכישתו. ביום 1.12.2009 ולאחר קיומו של תנאי זה, נמסרה לתובעת החזקה בנכס כשהוא תפוס בחלקו ובכפוף להתחייבויות כונס הנכסים.

התובעת מפנה להודעה ששלח כונס הנכסים לשוכרי הנכס ביום 7.12.2009 שעניינה מעמדה בנכס וחבותם לשאת כלפיה בתשלום דמי השכירות בגין שהייתם בו. נטען כי הודעה שכזו נשלחה גם לנתבע, בתוספת לדרישה לפינויו מהנכס. הנתבע הודיע כי בכוונתו להתנגד לפינויו המתבקש, הוסיף ונהג בנכס מנהג בעלים, חדל לשלם דמי שכירות וגבה שלא כדין דמי שכירות ואחזקה  מדיירי הנכס.

5.         ביום 9.2.2010 ניתן צו המורה על פינוי הנתבע מהנכס. הנתבע קיבל הודעה על ביצוע מהלך הפינוי ביום 22.4.2010 ובפועל, פינה את הנכס רק ביום 29.7.2010 וכשמונה חודשים לאחר מסירת החזקה בו לתובעת באמצעות חודאי (ר' מוצג 5 בתיק מוצגי התובעת).

6.         התובעת מוסיפה כי לבד מהימנעות הנתבע מלשאת בדמי השכירות בגין החזקתו בנכס, הוא עשה כל שלאל ידו על מנת למנוע את פינויו ממנו ולהשלים את רכישתו על ידי התובעת.

7.         התובעת הדגישה את החבות החלה על כל מחזיקי הנכס לשאת בדמי אחזקתו והפנתה להסכם שנכרת עם הנתבע בחודש יולי 2007, שם ניתנה לו הרשות לגבות דמי ניהול מיתרת דיירי הנכס נוכח היקף החזקתו בו שעלה על 50% ובתנאי שיטפל בכל הדרוש לניהולו. לטענת התובעת, הזניח הנתבע את הרכוש המשותף בנכס, לא פרע חובות לעיריית יבנה ולחברת החשמל והיא עצמה נדרשה להשקעת משאבים רבים לשם אחזקת הנכס ושיקומו לאחר פינוי הנתבע.

8.         עוד מפנה התובעת למכתבים ששלח הנתבע ליתרת שוכרי הנכס מן הימים 3.12.2009 ו - 24.12.2009, במסגרתם ניסה לשכנעם להימנע מתשלום דמי שכירות. התובעת מדגישה כי מהלכי הנתבע הובילו את יתרת השוכרים בנכס להפר את החוזים עמה ולא לשלם לה דמי שכירות ולסברתה, הם עולים כדי גרם הפרת חוזה (ר' מוצגים 6 ו-7 בתיק מוצגי התובעת).

9.         במבוקשה לייצר תימוכין נוסף בזכויותיה המגובשות בנכס ובעילות התובענה, מציינת התובעת הליכים נוספים שהתנהלו בין הצדדים ומדגישה כי גם לאור הקביעות שבהם, סרב הנתבע להתפנות מהנכס ולשלם את חובותיו כלפיה.

האחד - בקשה שהגיש הנתבע למתן צו מניעה זמני במסגרת הפ"ב 6658-07-09, שם התבקשה התובעת להימנע מגביית דמי שכירות ודמי ניהול בגין הנכס וכן להימנע מפעולה להשכרת שטחים פנויים בו ומביצוע פעולות אחזקתו במישרין או בעקיפין. נוכח המלצת בית המשפט, חזר בו הנתבע מבקשתו (ר' מוצגים 8-12 בתיק מוצגי התובעת).